Nell’ottica di abbattere le barriere architettoniche e migliorare l’accessibilità di uno stabile, installare un ascensore condominiale è sicuramente una delle migliorie più importanti da tenere in considerazione. Trattandosi di un intervento su una parte comune dell’edificio, esso è però soggetto a una complessa normativa, specie in virtù del fatto che spesso la costruzione di un ascensore in condominio non trova d’accordo tutti gli abitanti del palazzo. Per gestire al meglio eventuali controversie in sede assembleare, è dunque bene conoscere nel dettaglio l’iter che regola l’installazione dell’ascensore condominiale. Ne abbiamo parlato con gli esperti di Unique.
Ascensore condominio: iter
Il prerequisito fondamentale è che lo stabile sia tecnicamente idoneo alla posa dell’ascensore condominiale. È pertanto necessario che uno specialista strutturale realizzi un progetto di fattibilità, che certifichi la possibilità di realizzare i lavori senza pregiudicare il decoro o la sicurezza dello stabile e senza arrecare danno ad altre parti comuni dello stesso. Secondo l’articolo 1120 comma 2 del codice civile, l’ascensore condominiale rientra nelle cosiddette “Innovazioni agevolate”. La sua costruzione è dunque generalmente favorita dalla legge. Ciò significa che la sua approvazione in assemblea avviene con una maggioranza ridotta e che può essere installato anche a costo di restringere le scale. Una categoria di stabili che potrebbe andare incontro a problematiche strutturali sono i palazzi dal particolare valore storico-culturale e artistico-paesaggistico. Va tuttavia specificato che ogni progetto viene attentamente valutato dalla Regione in base alle condizioni specifiche dell’edificio e che dunque non esiste una regola oggettiva che determini l’approvazione o meno del progetto di ascensore condominiale. Una volta stabilita la fattibilità dell’intervento si possono iniziare i lavori, che si dividono in sei fasi:
- Fase 1: creazione del vano corsa all’interno dell’edificio, dove troverà effettivamente posizione l’ascensore condominiale;
- Fase 2: si apportano eventuali modifiche al vano scale o alle pareti e si preparano alla posa;
- Fase 3: inizia a venire scavata la fossa dell’ascensore condominiale sotto il piano. In questa zona sono da posizionare contrappeso e componenti meccanici;
- Fase 4: installazione dell’incastellatura di supporto e le guide nel vano corsa;
- Fase 5: l’ascensore condominiale viene effettivamente posizionato nell’incastellatura e tutte le parti meccaniche vengono collegate tra loro;
- Fase 6: si procede con l’installazione delle porte per servire tutti i piani interessati dal servizio.
Ascensori in condominio: le normative di riferimento
Per realizzare la posa di un ascensore in un condominio che ne è sprovvisto, non basta la valutazione di un tecnico specializzato. Fondamentale è anche l’accordo tra i condomini, che deve essere regolarmente ratificato durante un’assemblea. Non è comunque necessaria l’unanimità. Anche in caso non si giunga a una maggioranza, i condomini interessati potrebbero infatti sobbarcarsi le spese e autorizzare i lavori. L’articolo 1102 del codice civile e la Legge 13/1989 (che disciplinano rispettivamente l’utilizzo degli spazi comuni di un condominio e le misure di incentivazione per l’abbattimento di barriere architettoniche in uno stabile) stabiliscono difatti che l’installazione dell’ascensore condominiale può essere richiesta anche da un singolo condomino. L’opposizione in assemblea non è dunque sinonimo di rifiuto del progetto, che può essere annullato solo in assenza dei requisiti relativi a decoro e sicurezza. Questa situazione è frequente quando nello stabile sono presenti persone con difficoltà motorie e/o disabilità, che necessitano assolutamente di una maggiore accessibilità. Il resto degli abitanti del palazzo non rimangono comunque tagliati fuori, dal momento che essi possono unirsi alle spese anche in un secondo momento. I condomini che non partecipano non potranno invece usare l’ascensore del condominio, a meno che non paghino (a lavori conclusi) la loro quota, più un adeguamento all’inflazione. Per quanto riguarda la divisione dei costi, si fa fede all’articolo 1124 del codice civile. Questo stabilisce una divisione in base alle quote dei millesimi posseduti dai vari condomini, ma tiene anche conto di una proporzionalità legata al piano delle singole abitazioni. Leggi anche l’articolo: Come proteggere i capelli al sole in estate
L’installazione di un ascensore condominiale è una pratica che può rendersi necessaria per ammodernare uno stabile che ne è sprovvisto. L’iter per provvedere alla sua realizzazione non è tuttavia sempre semplice dal momento che si tratta di una parte comune dell’edificio. In sede di assemblea, gli ascensori in condominio sono pertanto spesso oggetto di dissidi la cui risoluzione è cruciale per l’approvazione del progetto. Nelle palazzine più vecchie possono inoltre sussistere problematiche di natura strutturale, correlate alle peculiarità architettoniche dell’edificio. Ne abbiamo parlato con gli esperti di Unique.
Ascensore condominiale: come e quando si può installare
L’accordo tra condomini è un aspetto molto delicato, ma fondamentale per realizzare l’ascensore in condominio senza problemi. La normativa che regola l’approvazione assembleare del progetto è complessa e cambia a seconda della situazione dello stabile. In linea di massima, l’installazione dell’ascensore condominiale può venire approvata in base alle maggioranze contenute nell’articolo 1136 comma 2 del codice civile, ovvero un numero di intervenuti che rappresenti almeno due terzi del valore dell’edificio. La divisione delle spese segue invece la ripartizione per millesimi prevista dall’articolo 1124, ma rispettando anche un criterio di proporzionalità in base al piano delle singole abitazioni. Tuttavia, secondo l’articolo 1102 del codice civile e la Legge 13/1989, che regolano rispettivamente l’uso degli spazi comuni da parte del singolo condomino e l’incentivazione di misure finalizzate all’abbattimento delle barriere architettoniche, la posa dell’ascensore condominiale può essere richiesta anche da un solo condomino. Quest’ultimo può procedere in maniera autonoma, ma gli altri condomini possono comunque unirsi successivamente, partecipando ai costi relativi all’installazione dell’ascensore in condominio. Per quanto riguarda l’aspetto pratico, è fondamentale l’approvazione di un progetto di fattibilità. Ad occuparsene è uno specialista strutturale, che deve verificare la concreta possibilità di realizzare l’intervento e gestire tutta la parte relativa alla richiesta dei permessi. A normare quest’ambito è l’ultimo comma dell’articolo 1120 del codice civile che impone che l’ascensore condominiale:
- Non danneggi alcuna parte comune dello stabile;
- Non pregiudichi l’edificio dal punto di vista della sicurezza e/o della stabilità;
- Rispetti il decoro del condominio;
- Non leda il pari uso degli altri condomini.
Ascensori in condominio: chi si può opporre
Non sempre l’approvazione di un ascensore condominiale fila liscia come l’olio. Nonostante la legge tenda a favorire questa tipologia di lavori, in virtù della loro grande utilità in termini di accessibilità, è infatti possibile che durante l’assemblea non si arrivi a un accordo. Lo scenario può inoltre variare a seconda della presenza nello stabile di persone con disabilità o difficoltà motorie. I condomini sfavorevoli ai lavori di ammodernamento possono opporsi in sede assembleare ed essere esentati dalla spesa qualora la maggioranza, un singolo condomino o un gruppo di condomini, approvi comunque l’installazione dell’ascensore. In questo caso, coloro che hanno votato a sfavore non possono però usufruire della miglioria apportata, a meno che in futuro non versino la loro quota, adeguata all’inflazione. In casi ordinari, l’opposizione di uno o più condomini non corrisponde dunque all’annullamento dei lavori, in quanto essi possono essere sostenuti anche dalle sole persone interessate all’ascensore condominiale. È invece possibile opporsi al progetto e ottenerne l’annullamento qualora l’introduzione dell’ascensore nel condominio costituisse un reale pregiudizio per lo stabile. Si tratta di un caso che interessa spesso palazzi caratterizzati da un particolare valore storico-culturale e artistico-paesaggistico. Il rifiuto dell’ascensore condominiale deve comunque passare dall’attenta analisi della Regione, che valuterà la ragionevolezza dell’opposizione dei condomini. Va infine sottolineato che la Cassazione è tendenzialmente favorevole all’ammodernamento degli stabili qualora essi favoriscano l’eliminazione delle barriere architettoniche. In base a ciò, la riduzione dello spazio dedicato alle scale non viene generalmente considerato un ostacolo all’installazione dell’ascensore. Ovviamente, trattasi di un principio generale, dal momento che la liceità del progetto è sempre da valutare in base al singolo caso. Leggi anche l’articolo: Capelli e sole: come farli andare d’accordo in estate
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